Nel cd. piccolo condominio – ossia nell’edificio composto da un numero non superiore a 8 condòmini – la figura dell’amministratore non è obbligatoria, bensì facoltativa.
Un chiarimento. Per condòmini devono intendersi i proprietari esclusivi, pro diviso, di una parte (locale, appartamento, piano) dell’edificio medesimo.
L’art. 1129, comma I c.c. impone infatti la nomina nei soli complessi composti da più 8 condòmini, lasciando invece all’assemblea del piccolo condominio la più ampia libertà di scelta: è l’assemblea a poter deliberare discrezionalmente se dotarsi o meno dell’amministratore e se sceglierlo nel novero degli stessi condòmini o se affidarsi a una persona esterna.
Sennonché, una volta che l’assemblea ha fatto la sua scelta, tutti i condòmini sono tenuti a osservarla; le delibere assunte, difatti, sono obbligatorie per tutti i proprietari (art. 1137 c.c.). Ciò significa che se la maggioranza – degli intervenuti all’assemblea e che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, commi II e IV c.c.) – decide di dotarsi un amministratore, tutti i condòmini sono tenuti a riconoscerne il ruolo e a pagarne il compenso. Così come nell’ipotesi opposta, quella della votazione sfavorevole circa la nomina, anche i proprietari dissenzienti e assenti devono attenersi a tale decisione.
Sorge spontanea una domanda. In assenza della figura dell’amministratore, a chi è affidata la gestione del condominio?
La gestione in assenza dell’amministratore di condominio.
In mancanza dell’amministratore di condominio, nei piccoli condomini si seguono i principi generali in materia di comunione (artt. 1105 e 1106 c.c.), in virtù del rinvio ammesso dall’art. 1139 c.c..
Tutti i condòmini, quindi, hanno diritto a concorrere nell’amministrazione e le decisioni circa la gestione del condominio vengono prese dall’assemblea.
Nella prassi, sovente, tra i condòmini viene individuato un “referente”, che si fa volontariamente e gratuitamente carico della gestione. D’altro canto, lo stesso articolo 1129, comma VI c.c. prescrive che “sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore“.
Tuttavia, il referente – a differenza dell’amministratore – non è munito dei poteri di amministrazione ordinaria e straordinaria né del potere di rappresentanza del condominio, poteri che vengono invece normalmente conferiti con delibera all’amministratore condominiale. Difatti, per gli atti di ordinaria amministrazione è richiesta la deliberazione della maggioranza dei condòmini, secondo il valore delle loro quote (art. 1105 c.c.), ritualmente convocati in assemblea.
La gestione dell’edificio potrebbe quindi rendersi particolarmente difficoltosa in assenza di un amministratore appositamente nominato. In tal caso, vi è un rimedio esperibile dai condòmini.
Piccolo condominio senza amministratore. Intervento dell’Autorità giudiziaria.
Qualora il piccolo condominio sia sprovvisto di amministratore, il singolo condomino ha la facoltà di convocare l’assemblea (art. 66, comma II disp. att. c.c.), al fine di procedere alla sua nomina.
Tuttavia, qualora l’assemblea voti sfavorevolmente – a differenza di quanto avviene nei condomini con almeno otto partecipanti – non è previsto il ricorso all’Autorità giudiziaria.
Con un’eccezione: l’amministratore può essere nominato dall’Autorità giudiziaria, su istanza di un condomino, nei casi previsti dall’art. 1105, comma IV c.c.:
- i condòmini non adottano i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune;
- non si forma una maggioranza;
- le deliberazioni adottate non vengono eseguite.
Si tratta, come ben si evince, di casi riconducibili a situazioni di inerzia assoluta in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune.
Si segnala, sul punto, una pronuncia di merito di senso opposto: secondo la statuizione del Tribunale di Messina, anche nei piccoli condomini sarebbe possibile adire l’autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione, affinché l’autorità, sostituendosi al mancato raggiungimento di una volontà assembleare, proceda alla nomina di un unitario rappresentante ex art. 1105, comma IV c.c. (cfr. Trib. Messina 11.012.2002, in Iure praesentia, 2003).
Codice fiscale.
Qualora il piccolo condominio sia privo di amministratore, non deve neppure dotarsi necessariamente di un codice fiscale.
Tuttavia, l’opportunità del codice fiscale si evince da ulteriori circostanze di natura prettamente fiscale.
Il condominio, difatti:
- resta in ogni caso sostituto di imposta nel caso di pagamento di ritenute d’acconto (es. corrispettivi per pulizie parti comuni, giardiniere, professionisti che realizzino opere di manutenzione);
- deve presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi;
- in caso di intestazione al condominio delle utenze comuni (es. energia elettrica, idrica, ecc.), è necessario comunicare al fornitore il c.f. del condominio stesso.
Dott.ssa Claudia Gnesi
